Riviéra Réalisation - Promotion Immobilière sur la Côte d'Azur

Achat d'un appartement neuf sur plan ou achevé, les procédures diffèrent.

Finies les recherches, effacés les doutes, vous êtes décidé ! Maintenant, il faut concrétiser en s’engageant.
 

Vous achetez un appartement neuf sur plan

La vente sur plan vous permet de choisir et de réserver un appartement ou une maison, alors même que les travaux ne sont pas commencés ou sont en cours. On appelle cela une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). La VEFA est strictement encadrée par la loi et codifiée par les articles L261-1 à L261-22 et R261-1 à R261-33 du Code de la Construction et de l’Habitatation.

Dans un premier temps, vous signez avec votre vendeur un contrat préliminaire, appelé contrat de réservation. Par ce contrat, en l’échange d’un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de la vente et qui est fait sur un compte bloqué soit chez le notaire dans une banque, le vendeur s’engage à vous réserver le bien dont les caractéristiques sont précisées dans les conditions particulières : numéro, type, surface du lot principal et des lots secondaires (parking, garage, cave…), et bien sûr prix et dates prévisionnelles de signature de l’acte chez le notaire et de livraison.

Sont annexés au contrat le plan de masse de l’immeuble, le plan de l’appartement avec le détail des surfaces, la notice descriptive sommaire qui indique la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement des parties privatives et des parties communes. Il est également précisé si vous ferez appel, ou non, à un ou des prêts, la nonobtention étant une clause suspensive du contrat de réservation.

Vous disposerez ensuite d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la présentation de l’envoi en recommandé du contrat de réservation.

Vous en arrivez maintenant au stade de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, qui vous aura envoyé le projet d’acte en courrier recommandé un mois avant la date de signature. Le contrat définitif est beaucoup plus précis que le contrat de réservation et détaille toutes les caractéristiques du bien que vous achetez, et inclut une garantie d’achèvement ou de remboursement.

Vous aurez à payer votre bien à hauteur de 30% du prix total, incluant les 5% du dépôt de garantie. Dans le cadre de la VEFA, comme vous payez la TVA sur votre acquisition, vous bénéficiez de frais de notaire réduits : environ 3% au lieu de 6 % pour un achat dans l’ancien.

Vous allez ensuite payer votre bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon des échelonnements qui ne peuvent dépasser 35% à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de l’immeuble. Les derniers 5% sont versés à la livraison du bien.

Vous achetez un appartement neuf achevé

Vous avez visité votre futur logement neuf déjà achevé. Vous allez alors, pour devenir propriétaire, devoir signer une promesse de vente et ensuite, l'acte définitif devant notaire.

La promesse de vente donne lieu au dépôt d'un acompte (généralement 10 % du prix), qui vient ensuite en déduction du prix de vente total. Cet acompte est déposé sur un compte chez le notaire et ne donne pas lieu à production d'intérêt. Comme pour la vente sur plan, la promesse de vente doit comporter une description précise du bien acheté. Elle stipule également les conditions suspensives liées en particulier à l'obtention de son financement par l'acquéreur.

Vous disposez là aussi d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de la réception de la promesse signée. Si vous renoncez à l'acquisition, vous devez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dernière étape, la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire. Vous devrez verser, en plus du prix d'achat de votre bien, intégralement payable à la signature, des frais de notaire réduits s’il s’agit de la première mutation. Les clés de votre logement vous seront remises ce jour-là.

Attention, ne tardez pas !

Les conditions suspensives de vente liées à l'obtention d'un ou plusieurs prêts sont soumises à certaines conditions d'application. En particulier de temps. Vous devez en effet effectuer votre (ou vos) demande(s) de prêt dans les délais prévus par la promesse ou le contrat préliminaire. Cette démarche doit être notifiée à votre vendeur. Le délai généralement prévu entre la promesse de vente ou le contrat préliminaire et l'acte définitif est généralement de deux mois. 

Glossaire:

VEFA :
Vente en Etat Futur d'Achèvement. C'est la procédure de vente de biens immobiliers neufs vendus sur plan, dont la construction n’a pas commencée ou est en cours.

Contrat préliminaire ou contrat de réservation :
Contrat signé par un acquéreur et un promoteur dans le cadre de la VEFA. Il définit les obligations de chacun en citant de nombreux articles du CCH (Code de la Construction et de l'Habitation). Ce n'est pas un avant contrat (type compromis), il ne fait pas office de vente. Il est défini à l'article R261-25 du CCH et R261-15.

Acte définitif de vente ou Acte authentique de vente :
C'est le contrat de vente signé devant notaire et qui constate le transfert de propriété du bien immobilier. Il y a vente.

Garantie d’achèvement :
Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur met en place une garantie d’achèvement qui permet à l’acquéreur d’être assuré qu’en cas de défaillance du promoteur, son logement sera quand même construit.